Todo lo que necesitas saber para vender un piso con hipoteca

Uno de los interrogantes más comunes entre quienes están considerando la venta de una propiedad es si es posible realizar la transacción si la vivienda aún está bajo una hipoteca. La presencia de un préstamo hipotecario puede complicar el proceso, generando una serie de dudas y cuestiones a tener en cuenta.

En Inmofinders exploramos si es factible vender una propiedad que todavía tiene una hipoteca activa, cómo manejar este proceso de manera eficiente y los pasos necesarios para llevar a cabo la venta con éxito.

¿Es posible vender una vivienda hipotecada?

La respuesta es afirmativa: sí se puede vender una vivienda aunque aún no se haya saldado completamente la hipoteca. Las razones para vender una propiedad hipotecada pueden ser diversas, como un traslado por motivos laborales, un cambio de residencia por cuestiones personales, herencias, divorcios o el nacimiento de un hijo. A pesar de que la vivienda esté sujeta a una hipoteca, esto no debería ser un impedimento para la venta.

Cancelación de la hipoteca en el momento de la venta

Idealmente, el mejor escenario es vender la vivienda por una cantidad que cubra la totalidad del saldo pendiente de la hipoteca. Para lograr esto, el valor de venta debe ser superior al saldo deudor con el banco. Si se alcanza esta situación, los pasos para cancelar la hipoteca durante la venta son los siguientes:

1. Confirmar el precio de venta: Asegúrate de que el precio acordado con el comprador es suficiente para cubrir la deuda hipotecaria. Este es un paso crucial para garantizar que el banco pueda ser saldado completamente.
2. Obtener el Certificado de Deuda Pendiente: Este documento, que se solicita al banco, detalla la cantidad exacta que aún se debe. Es un requisito fundamental para llevar a cabo la venta.
3. Firma ante notario: La venta de la propiedad debe formalizarse mediante la firma del contrato de compraventa ante un notario. En esta firma se debe presentar el Certificado de Deuda Pendiente.
4. Liquidar la deuda: Con el dinero recibido por la venta, se debe pagar la deuda restante al banco. Además, es posible que debas abonar comisiones por la cancelación de la hipoteca.
5. Recibir el dinero restante: Una vez que se haya saldado la hipoteca, recibirás la cantidad que exceda la deuda pendiente.

Venta del inmueble por debajo del valor de la hipoteca

Si el mercado inmobiliario no favorece la venta a un precio que cubra toda la deuda, es posible que se necesite vender el inmueble por un valor inferior al saldo de la hipoteca. En este caso, los pasos a seguir son:

1. Confirmar la venta: Asegúrate de tener un comprador dispuesto a adquirir la propiedad a un precio inferior a la cantidad de la deuda hipotecaria.
2. Solicitar el Certificado de Deuda Pendiente: Explica al banco la situación y tu intención de usar el dinero obtenido para pagar parte de la deuda hipotecaria. Esto permitirá ajustar la naturaleza de la deuda pendiente, transformándola en un nuevo préstamo.
3. Pago de la hipoteca: La cantidad recibida por la venta debe ser destinada íntegramente al pago de la hipoteca. La deuda restante será reestructurada como un nuevo préstamo, sujeto a nuevas condiciones y cláusulas. Es fundamental revisar estas condiciones y estar al tanto de las posibles comisiones por cancelación anticipada y apertura del nuevo préstamo.

Subrogación de la hipoteca a otra persona

Otra opción es permitir que el comprador asuma la hipoteca existente mediante un proceso conocido como subrogación. Para ello:

1. Confirmar la disposición del comprador: Verifica que el comprador esté dispuesto a asumir la hipoteca existente y acuerda los términos de la venta y subrogación.
2. Consulta con el banco: Acude al banco con el comprador para solicitar la subrogación. El banco evaluará la capacidad financiera del comprador para garantizar que pueda cumplir con las obligaciones del préstamo.
3. Firmar la subrogación: Si el banco aprueba la solicitud, se procederá a modificar el contrato hipotecario para transferir la responsabilidad al nuevo titular. A partir de entonces, el comprador se hará cargo de la hipoteca.

Hipoteca puente para cambiar de casa

Si estás buscando comprar una nueva vivienda antes de vender la actual, una hipoteca puente puede ser una solución. Este tipo de préstamo facilita el financiamiento de la nueva propiedad mientras se vende la antigua. Los pasos para obtener una hipoteca puente son:

1. Solicitar la hipoteca puente: Al solicitar una nueva hipoteca para la nueva vivienda, también deberás solicitar una hipoteca puente para cubrir la hipoteca de la casa actual hasta que se venda.
2. Evaluación del banco: El banco evaluará tu solicitud y, si la aprueba, te ofrecerá una hipoteca puente. Este préstamo suele tener un período determinado durante el cual deberás vender la primera propiedad.
3. Pago de la hipoteca puente: Durante el tiempo que la antigua vivienda esté en venta, pagarás una sola cuota mensual correspondiente a la hipoteca puente, que generalmente es menor que pagar dos hipotecas simultáneamente.
4. Liquidación de la hipoteca puente: Una vez vendida la primera vivienda, se liquida la hipoteca puente y comienzas a pagar únicamente la hipoteca de la nueva propiedad.

Gastos relacionados con la venta de una vivienda con hipoteca

Vender una propiedad hipotecada implica diversos gastos, tales como:

• Honorarios de la inmobiliaria: Si se utiliza una agencia para la venta, se deben pagar honorarios basados en el precio de venta.
• Gastos de cancelación de la hipoteca: Incluyen comisiones por cancelación anticipada, costos notariales y registrales, y el Certificado de Deuda Pendiente.
• Impuestos: Como el impuesto de plusvalía municipal, que grava el incremento del valor del suelo, y el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), que grava la ganancia o pérdida patrimonial.

¿Conviene vender si no puedes pagar la hipoteca?

Si no puedes afrontar el pago de la hipoteca, vender la propiedad puede ser una alternativa viable. Sin embargo, antes de tomar esta decisión, es recomendable negociar con el banco para explorar opciones como moratorias o ampliaciones de plazo. Si no se logra una solución alternativa, vender la propiedad puede ser una forma de evitar las consecuencias legales y financieras de dejar de pagar la hipoteca.

Vender una vivienda con hipoteca es factible, pero requiere de una planificación cuidadosa y consideración de las opciones disponibles para manejar el saldo pendiente de la hipoteca de la mejor manera posible.